Wer eine neue Wohnung übernimmt, erwartet saubere Räume, funktionierende Anlagen und keine versteckten Überraschungen. Doch Was muss der Vermieter vor dem Einzug renovieren? In der Schweiz hängt die Antwort vor allem davon ab, ob die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch taugt, was im Mietvertrag steht und welche Mängel bei der Übergabe bestehen.
Was muss der Vermieter vor dem Einzug renovieren?
Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand übergeben, der für das Wohnen geeignet ist. Das bedeutet nicht automatisch, dass vor jedem Mieterwechsel gestrichen, geschliffen oder modernisiert werden muss. Eine ältere Küche, ein gebrauchter Boden oder sichtbare normale Abnutzung sind nicht zwingend ein Renovationsgrund.
Renovieren muss der Vermieter vor dem Einzug vor allem dann, wenn Mängel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen oder wenn vertraglich eine bestimmte Renovation zugesichert wurde. Entscheidend ist also nicht, ob die Wohnung wie neu wirkt, sondern ob sie sicher, hygienisch und vertragsgemäss bewohnbar ist.
Typische Punkte, die vor dem Einzug in Ordnung sein sollten, sind:
- Heizung, Warmwasser, Wasserhähne und Abflüsse funktionieren zuverlässig.
- Fenster, Türen und Schlösser lassen sich korrekt benutzen.
- Elektrische Installationen sind sicher und gebrauchstauglich.
- Schimmel, Feuchtigkeitsschäden oder starke Gerüche werden fachgerecht behandelt.
- Böden, Wände und Decken weisen keine erheblichen Schäden auf.
- Küche, Bad und sanitäre Einrichtungen sind benutzbar und sauber.
Kleine Gebrauchsspuren gehören hingegen oft zum normalen Zustand einer Mietwohnung. Dazu zählen etwa leichte Kratzer im Parkett, kleine Dübellöcher oder eine ältere, aber funktionierende Ausstattung.
Rechtliche Grundlage in der Schweiz
Im Schweizer Mietrecht gilt: Der Vermieter muss die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem tauglichen Zustand übergeben und sie während der Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Diese Pflicht betrifft nicht nur grosse Schäden, sondern auch Mängel, die den Gebrauch einschränken.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht dem entspricht, was vertraglich vereinbart wurde oder was Mieter vernünftigerweise erwarten dürfen. Dabei spielen Alter, Mietzins, Lage, Ausstattung und Zustand bei der Besichtigung eine Rolle. Eine frisch sanierte Neubauwohnung wird anders beurteilt als eine günstige Altbauwohnung mit sichtbar älterem Ausbau.
Wichtig ist auch: Der Vermieter darf nicht einfach alle Pflichten auf den Mieter überwälzen. Klauseln, die wesentliche Unterhaltspflichten vollständig ausschliessen, sind problematisch. Kleinere Reinigungs- oder Unterhaltsarbeiten, die zum normalen Gebrauch gehören, können aber beim Mieter liegen.
Renovation, Reparatur oder Reinigung: Wo liegt der Unterschied?
Viele Missverständnisse entstehen, weil Renovation, Reparatur und Reinigung im Alltag vermischt werden. Für Mieterinnen und Mieter ist die Unterscheidung jedoch hilfreich.
Renovation betrifft den Zustand der Wohnung
Eine Renovation verändert oder erneuert Bauteile und Oberflächen. Dazu gehören etwa das Streichen von Wänden, das Abschleifen von Parkett, das Ersetzen alter Bodenbeläge oder die Erneuerung einer Küche. Eine solche Arbeit ist vor dem Einzug nur geschuldet, wenn der bisherige Zustand mangelhaft ist oder eine Renovation vereinbart wurde.
Beispiel: Sind Wände stark vergilbt, fleckig oder durch Feuchtigkeit beschädigt, kann ein neuer Anstrich nötig sein. Sind sie lediglich nicht mehr ganz frisch, aber sauber und unbeschädigt, besteht meist kein Anspruch auf frisch gestrichene Räume.
Reparaturen sichern die Gebrauchstauglichkeit
Reparaturen betreffen defekte Teile. Ein kaputter Kochherd, ein undichter Siphon, ein nicht schliessendes Fenster oder eine defekte Steckdose müssen in der Regel behoben werden. Solche Mängel beeinträchtigen den vertragsgemässen Gebrauch und sollten nicht einfach auf den Einzug verschoben werden.
Bei kleineren Defekten ist entscheidend, ob sie sofort relevant sind. Eine fehlende Glühbirne im Keller ist anders zu bewerten als ein defekter Kühlschrank in der Wohnung.
Reinigung ist Teil der ordentlichen Übergabe
Die Wohnung sollte in sauberem Zustand übergeben werden. In der Praxis bedeutet das nicht Hotelstandard, aber eine gründliche Reinigung ist zu erwarten. Besonders Küche, Bad, Böden, Fensterrahmen und Einbauschränke sollten nicht verschmutzt sein.
Wenn die Vormieterin die Wohnung ungenügend gereinigt hat, bleibt der neue Mieter nicht automatisch darauf sitzen. Der Vermieter ist für die ordnungsgemässe Übergabe verantwortlich, auch wenn er Ansprüche gegen die vorherige Mietpartei haben kann.
Typische Fälle vor dem Einzug
Ob ein Anspruch auf Renovation besteht, zeigt sich oft an konkreten Beispielen. Einige Situationen treten besonders häufig auf.
Starke Nikotinverfärbungen an Wänden, Decken oder Einbauschränken können einen Mangel darstellen, vor allem wenn der Geruch deutlich wahrnehmbar ist. Dann reicht oberflächliches Lüften oft nicht aus. Eine fachgerechte Reinigung oder ein Anstrich kann nötig sein.
Schimmel ist besonders ernst zu nehmen. Sichtbarer Schimmel oder Feuchtigkeitsspuren sollten vor dem Einzug abgeklärt werden. Es geht nicht nur um Optik, sondern auch um Gesundheit und Bausubstanz. Eine blosse Übermalung ohne Ursachenklärung ist keine nachhaltige Lösung.
Abgenutzte Böden sind schwieriger zu beurteilen. Normale Laufspuren, kleinere Kratzer oder altersbedingte Veränderungen müssen nicht zwingend renoviert werden. Lose Teppiche, Stolperstellen, tiefe Schäden oder feuchte Bodenbereiche können dagegen einen Mangel darstellen.
Auch bei Geräten gilt: Alt ist nicht gleich mangelhaft. Ein älterer Backofen darf bleiben, wenn er funktioniert und sicher ist. Ist er defekt oder nicht wie vereinbart vorhanden, muss der Vermieter handeln.
Mietvertrag, Besichtigung und Übergabeprotokoll
Der Zustand der Wohnung wird nicht nur durch das Gesetz, sondern auch durch die Unterlagen geprägt. Was im Inserat, im Mietvertrag oder bei der Besichtigung zugesichert wurde, kann wichtig sein. Wurde etwa ausdrücklich eine frisch gestrichene Wohnung versprochen, ist diese Zusage ernst zu nehmen.
Das Übergabeprotokoll hat eine zentrale Bedeutung. Darin werden Zustand, Mängel, Zählerstände und Schlüssel festgehalten. Es schützt beide Seiten, weil spätere Streitigkeiten leichter eingeordnet werden können. Mieter sollten vorhandene Mängel genau beschreiben lassen, nicht nur allgemein mit „gebraucht“ oder „diverse Spuren“.
Hilfreich sind konkrete Angaben wie:
- „Wand im Schlafzimmer links mit Wasserfleck, etwa 30 Zentimeter breit.“
- „Parkett im Wohnzimmer mit tiefem Kratzer vor Balkontür.“
- „Kochfeld vorne rechts funktioniert nicht.“
- „Badfuge bei Dusche schwarz verfärbt.“
- „Fenstergriff im Kinderzimmer locker.“
Fotos können die Beschreibung ergänzen. Sie ersetzen das Protokoll nicht immer, machen aber sichtbar, wie die Wohnung beim Einzug aussah.
Was tun, wenn Mängel erst nach dem Einzug auffallen?
Nicht jeder Mangel ist bei der Schlüsselübergabe sofort erkennbar. Manche Probleme zeigen sich erst nach einigen Tagen, etwa ein schlecht ablaufender Abfluss, eine schwache Heizung oder ein versteckter Feuchtigkeitsschaden.
In solchen Fällen ist eine rasche und klare Mitteilung an den Vermieter wichtig. Sie sollte den Mangel beschreiben, den betroffenen Raum nennen und möglichst sachlich bleiben. Bei erheblichen Mängeln kann eine Frist zur Behebung sinnvoll sein. Je nach Situation kommen auch Mietzinsreduktion oder andere Ansprüche in Betracht, wenn die Nutzung tatsächlich eingeschränkt ist.
Wichtig ist, nicht eigenmächtig grosse Arbeiten auszuführen und danach einfach eine Rechnung zu schicken. Ohne Absprache kann das zu Streit führen. Ausnahmen können bei dringenden Notfällen bestehen, etwa bei einem Wasserleck, doch auch dann sollte die Information so schnell wie möglich erfolgen.
Was Mieter nicht verlangen können
Auch wenn der Wunsch nach einer perfekten Wohnung verständlich ist, gibt es Grenzen. Mieter können normalerweise nicht verlangen, dass eine bewohnbare Wohnung nur aus ästhetischen Gründen komplett erneuert wird. Der Vermieter muss also nicht automatisch die Küche modernisieren, weil sie altmodisch aussieht, oder das Bad ersetzen, weil die Plättli nicht mehr dem heutigen Geschmack entsprechen.
Ebenso besteht nicht immer ein Anspruch auf neue Bodenbeläge oder frisch gestrichene Wände. Entscheidend bleibt, ob ein echter Mangel vorliegt oder ob ein bestimmter Zustand vereinbart wurde. Wer eine Wohnung nach Besichtigung mietet, akzeptiert grundsätzlich erkennbare Eigenschaften, sofern nichts anderes zugesichert wurde.
Anders sieht es aus, wenn der sichtbare Zustand zwar alt, aber zusätzlich beschädigt, unhygienisch oder gefährlich ist. Dann geht es nicht mehr um Geschmack, sondern um Gebrauchstauglichkeit.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Vermieter die Wohnung vor dem Einzug frisch streichen?
Nicht immer. Frisch gestrichen werden muss nur, wenn die Wände mangelhaft sind oder ein frischer Anstrich ausdrücklich vereinbart wurde. Normale, leichte Gebrauchsspuren reichen dafür meistens nicht aus.
Muss eine alte Küche vor dem Einzug ersetzt werden?
Eine alte Küche muss nicht allein wegen ihres Alters ersetzt werden. Entscheidend ist, ob Herd, Kühlschrank, Schränke, Wasseranschluss und Arbeitsflächen sicher und vertragsgemäss benutzbar sind.
Wer ist verantwortlich, wenn die Wohnung schmutzig übergeben wird?
Für eine ordentliche Übergabe ist der Vermieter verantwortlich. Er kann zwar intern Ansprüche gegen die vorherige Mietpartei prüfen, doch die neue Mietpartei darf eine sauber übergebene Wohnung erwarten.
Gilt „wie besichtigt“ auch bei versteckten Mängeln?
Erkennbare Eigenschaften werden mit der Besichtigung eher akzeptiert. Versteckte Mängel, die erst später auffallen und die Nutzung beeinträchtigen, können trotzdem beanstandet werden.
Was passiert, wenn zugesagte Renovationen nicht erledigt wurden?
Wurden Renovationen klar zugesagt, sollten sie als vertragliche Abmachung behandelt werden. Bleiben sie aus, kann je nach Bedeutung Nachbesserung, eine andere Lösung oder unter Umständen eine Mietzinsanpassung Thema sein.
