Wer Wohneigentum kaufen möchte, stellt sich früh eine zentrale Frage: Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in der Schweiz? Die kurze Antwort lautet: In der Regel müssen Käuferinnen und Käufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst einbringen. Doch diese Zahl allein reicht nicht aus. Entscheidend sind auch die Herkunft der Mittel, die Nebenkosten, das Einkommen und die Tragbarkeit der Finanzierung.
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in der Schweiz? Die Grundregel
In der Schweiz finanzieren Banken ein selbst bewohntes Haus üblicherweise bis maximal 80 Prozent des Kaufpreises oder des von der Bank geschätzten Objektwerts. Die restlichen 20 Prozent müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Bei einem Hauspreis von 1’000’000 Franken wären das mindestens 200’000 Franken Eigenmittel.
Wichtig ist: Die Bank orientiert sich nicht immer nur am vereinbarten Kaufpreis. Wenn sie den Wert der Immobilie tiefer einschätzt, kann die Finanzierungslücke grösser werden. Dann muss der Käufer mehr Eigenkapital einbringen, obwohl die 20-Prozent-Regel auf dem Papier erfüllt scheint.
Die Hypothek wird oft in zwei Teile aufgeteilt. Die erste Hypothek deckt meist bis rund zwei Drittel des Immobilienwerts ab. Die zweite Hypothek deckt den Bereich darüber bis maximal 80 Prozent. Diese zweite Hypothek muss in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist amortisiert werden, häufig bis zur Pensionierung oder innerhalb von 15 Jahren.
Welche Eigenmittel zählen beim Hauskauf?
Nicht jedes Geld wird von Banken gleich behandelt. Für die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses können verschiedene Quellen als Eigenkapital dienen. Dabei gilt jedoch eine wichtige Einschränkung: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen. Diese dürfen nicht aus der beruflichen Vorsorge, also der Pensionskasse, bezogen werden.
Zu den typischen Eigenmitteln gehören:
- Ersparnisse auf Privat-, Spar- oder Anlagekonten
- Guthaben aus der Säule 3a
- Wertschriften, sofern sie verkauft oder verpfändet werden können
- Erbvorbezüge oder Schenkungen
- Eigenleistungen, wenn sie von der Bank anerkannt werden
- Mittel aus der Pensionskasse, unter bestimmten Voraussetzungen
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 900’000 Franken braucht es grundsätzlich 180’000 Franken Eigenkapital. Davon müssen mindestens 90’000 Franken als harte Eigenmittel vorhanden sein. Die restlichen 90’000 Franken könnten, je nach Situation, auch aus der Pensionskasse stammen.
Mittel aus der zweiten Säule können entweder vorbezogen oder verpfändet werden. Ein Vorbezug reduziert das Vorsorgeguthaben und kann Auswirkungen auf die Altersleistungen haben. Bei einer Verpfändung bleibt das Vorsorgekapital grundsätzlich bestehen, dient der Bank aber als zusätzliche Sicherheit. Beide Varianten haben finanzielle und steuerliche Folgen, die sorgfältig geprüft werden sollten.
Nebenkosten: Warum 20 Prozent oft nicht reichen
Die 20 Prozent Eigenkapital beziehen sich in erster Linie auf den Kaufpreis oder den von der Bank akzeptierten Objektwert. Beim Kauf eines Hauses fallen jedoch zusätzliche Kosten an. Diese Nebenkosten werden von Banken meist nicht mitfinanziert und müssen daher zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Je nach Kanton können unterschiedliche Gebühren und Abgaben anfallen. Dazu gehören etwa Notariatskosten, Grundbuchgebühren und teilweise Handänderungssteuern. Auch Kosten für Schuldbriefe oder administrative Aufwände können hinzukommen.
Typische zusätzliche Kosten sind:
- Notariats- und Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer, falls im Kanton vorgesehen
- Errichtung oder Anpassung von Schuldbriefen
- Umzugskosten und erste Renovationen
- Reserven für Unterhalt, Garten, Heizung oder Geräte
Deshalb ist es sinnvoll, nicht nur die Mindestanforderung von 20 Prozent einzuplanen. Wer exakt am Limit finanziert, hat nach dem Kauf oft wenig Spielraum. Gerade bei älteren Häusern können kurz nach dem Einzug unerwartete Ausgaben entstehen, etwa für Dach, Fenster, Heizung oder Sanitäranlagen.
Bei einem Hauskauf sollte deshalb neben dem Eigenkapital auch eine liquide Reserve bestehen bleiben. Diese Reserve schützt vor Stress, wenn Reparaturen, Steuerrechnungen oder höhere Energiekosten auftreten. Eine solide Finanzierung berücksichtigt nicht nur den Kauf, sondern auch das Leben im eigenen Haus danach.
Tragbarkeit: Eigenkapital allein genügt nicht
Auch wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, muss die Finanzierung tragbar sein. Banken prüfen, ob die laufenden Kosten des Hauses im Verhältnis zum Einkommen angemessen sind. Dabei rechnen sie meist nicht nur mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz. Dieser liegt oft deutlich höher als der tatsächliche Zinssatz, damit auch steigende Zinsen tragbar bleiben.
Zur Tragbarkeitsrechnung gehören normalerweise drei Elemente: kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Unterhaltskosten. Als Faustregel sollen diese Wohnkosten nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die genaue Beurteilung kann jedoch je nach Bank, Haushaltsform und Objekt variieren.
Ein Haushalt mit hohem Eigenkapital, aber tiefem Einkommen kann dennoch Schwierigkeiten bei der Finanzierung haben. Umgekehrt kann ein sehr gutes Einkommen helfen, aber die Mindestanforderung an Eigenmittel ersetzt es nicht. Die Bank betrachtet beide Seiten zusammen: Vermögen und Einkommen.
Besonders wichtig ist die Tragbarkeit bei älteren Käuferinnen und Käufern. Vor der Pensionierung prüfen Banken häufig, ob die Hypothek auch mit dem künftigen Renteneinkommen bezahlbar bleibt. Wer kurz vor der Pensionierung kauft, braucht unter Umständen mehr Eigenkapital oder muss die Hypothek stärker amortisieren.
Beispiele für typische Eigenkapitalbeträge
Konkrete Zahlen helfen, die Grössenordnung besser einzuschätzen. Die folgenden Beispiele sind vereinfachte Rechnungen und zeigen nur die Grundlogik. Nebenkosten und individuelle Anforderungen der Bank kommen zusätzlich hinzu.
Bei einem Hauspreis von 750’000 Franken beträgt das Mindest-Eigenkapital bei 20 Prozent rund 150’000 Franken. Davon müssen mindestens 75’000 Franken aus harten Eigenmitteln stammen. Wird ein Teil aus der Pensionskasse genutzt, darf dieser Anteil die 10-Prozent-Grenze der harten Eigenmittel nicht ersetzen.
Bei einem Kaufpreis von 1’200’000 Franken steigt der Eigenkapitalbedarf auf mindestens 240’000 Franken. Zusätzlich sollten Nebenkosten und Reserven eingeplant werden. In vielen Schweizer Regionen ist diese Grössenordnung für Einfamilienhäuser realistisch, weshalb die Eigenkapitalfrage oft zur grössten Hürde wird.
Bei Neubauten oder Sanierungen kann die Situation komplexer sein. Die Bank prüft dann Baukosten, Werkverträge, Zahlungspläne und den erwarteten Endwert. Kostenüberschreitungen müssen häufig durch zusätzliche Eigenmittel gedeckt werden. Ein zu knappes Budget kann hier besonders riskant sein.
Besonderheiten bei Ferienhäusern und Renditeobjekten
Die 20-Prozent-Regel gilt vor allem für selbst bewohntes Wohneigentum. Bei Ferienhäusern, Zweitwohnungen oder Renditeobjekten verlangen Banken oft mehr Eigenkapital. Der Grund liegt im höheren Risiko: Solche Objekte sind stärker von Marktschwankungen, Vermietbarkeit oder persönlichen Lebensumständen abhängig.
Bei Ferienobjekten kann die Belehnung tiefer sein als bei einem Hauptwohnsitz. Das bedeutet, dass Käufer einen grösseren Anteil selbst finanzieren müssen. Auch Vorsorgegelder dürfen nicht beliebig für jedes Objekt verwendet werden. Mittel aus der beruflichen Vorsorge sind grundsätzlich an selbst genutztes Wohneigentum gebunden.
Bei Renditeobjekten spielt zudem die Mieteinnahme eine wichtige Rolle. Die Bank prüft, ob die erwarteten Erträge realistisch sind und ob Leerstände oder Unterhalt verkraftet werden können. Wer ein Haus nicht selbst bewohnt, sollte daher nicht automatisch mit denselben Bedingungen rechnen wie beim Eigenheim.
Häufig gestellte Fragen
Reichen 20 Prozent Eigenkapital immer aus?
Nein, 20 Prozent sind nur die übliche Mindestanforderung für selbst bewohntes Wohneigentum. Nebenkosten, Bankbewertung, Renovationen und Reserven können dazu führen, dass mehr Eigenkapital nötig ist.
Kann ich meine Pensionskasse für den Hauskauf verwenden?
Ja, für selbst genutztes Wohneigentum ist ein Vorbezug oder eine Verpfändung möglich. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen jedoch aus anderen harten Eigenmitteln stammen.
Zählen Schenkungen der Eltern als Eigenkapital?
Ja, Schenkungen oder Erbvorbezüge können als Eigenkapital zählen, sofern sie nachweisbar und rechtlich sauber dokumentiert sind. Banken verlangen dafür oft klare Belege.
Was passiert, wenn die Bank das Haus tiefer bewertet?
Dann finanziert die Bank meist nur auf Basis ihrer eigenen Bewertung. Die Differenz zum höheren Kaufpreis muss zusätzlich mit Eigenmitteln gedeckt werden.
Brauche ich auch nach dem Kauf noch Reserven?
Ja, Reserven sind wichtig für Unterhalt, Reparaturen, Steuern und unerwartete Kosten. Ein Haus verursacht laufende Ausgaben, die über die Hypothek hinausgehen.
